logo

Proces

Meer informatie over
Diensten
Aanpak
Vergunningen
Monumenten

Door de kleine omvang van ons kantoor zijn we bij ieder project, vanaf het initiatief tot en met de uitvoering, persoonlijk betrokken. Hiermee zorgen we ervoor dat het initiële ontwerp en uw gedachtegoed ook tijdens de uitvoering in stand blijft en daadwerkelijk zijn ruimtelijke vertaling vindt. We communiceren direct met externe adviseurs, gemeentelijke instanties en uitvoerende partijen.
We werken gefaseerd, stellen ons dienstbaar op en zien het als onze taak de opdrachtgever te begeleiden en ontzorgen gedurende het gehele proces. Transparantie en eerlijkheid zijn hierbij kernwaarden.

“We komen als ontwerper een rol spelen, maar niet de hoofdrol.”

Het proces verdelen we in 3 fasen: ontwerp, vergunning en uitvoering. Afhankelijk van de aard van het project verzorgen wij het gehele proces of een onderdeel daarvan.

Fase 1, Ontwerp

We starten met een kennismakingsgesprek. Wij geloven dat een plan voor een groot deel al bestaat voordat wij beginnen. De opdrachtgever heeft vaak al een idee of visie van zijn of haar te (ver)bouwen woning of bedrijf. In het gesprek vormen wij samen de uitganspunten voor het verdere ontwerp. Daarnaast zullen we de bestaande situatie in kaart brengen van het te (ver)bouwen object.

In een vervolg afspraak presenteren we de eerste ideeën. Door middel van verschillende varianten voor de indeling en vormgeving van de opgave, gaan we samen op zoek naar de juiste vertaling. Het gebruik van het object staat hierbij voorop, daarnaast is ook de organisatie of werkwijze van een en bedrijf een belangrijk uitgangspunt. We bekijken dit kritisch en optimaliseren waar mogelijkheden zijn. Hiervoor maken we gebruik van plattegronden, doorsnedes en een 3D-model.

Tijdens de daarop volgende gesprekken zal het plan steeds verder worden uitgewerkt. Hierdoor kunnen we in een vroeg stadium inzicht geven in de grove bouwkosten ten opzichte van het beschikbare budget, de vergunningsprocedure, bouwkundige en constructieve gevolgen. Het eindresultaat is een definitiefontwerp, weergegeven doormiddel van tekeningen, impressies en referenties die de gekozen materialen en detaillering onderbouwen.

Fase 2, Vergunning

Voor veel projecten is een omgevingsvergunning (bouwvergunning) van de gemeente benodigd. Welke is afhankelijk van het object, de locatie, de gemeente en de aard van de ingreep.

In deze fase worden de stukken ten behoeve van het verkrijgen van de omgevingsvergunning gereed gemaakt. Dit gebeurt op basis van het definitief ontwerp. Het plan wordt nader uitgewerkt ten aanzien van het Bouwbesluit dat eisen stelt met betrekking tot o.a. daglichttoetreding, ventilatie en brandveiligheid. Wij treden namens de opdrachtgever als gemachtigde partij op bij het indienen van de aanvraag. Technische vragen over de ingediende stukken komen direct bij ons terecht. Daarnaast lichten we het plan toe bij een welstandscommissie of dorpsbouwmeester. Correspondentie over gemaakte beslissingen wordt altijd ter kennisgeving aan de opdrachtgever verzonden zodat deze op de hoogte blijft over de voortgang van de procedure. Voor het behandelen van een aanvraag worden door de gemeente legeskosten in rekening gebracht. Deze zijn altijd direct voor rekening van de opdrachtgever. Uiteraard kunnen wij voor aanvang een indicatie geven van deze kosten.

Afhankelijk van het project en de gevraagde stukken voor de gemeente, werken wij tijdens dit traject samen met externe adviseurs ten behoeve van het opstellen van constructieve berekeningen en tekeningen, een ruimtelijke onderbouwing, asbestinventarisatierapport, bouwhistorisch rapport of brandveiligheidsadvies.

Fase 3, Uitvoering

Het voordeel van onze persoonlijke betrokkenheid bij ieder project, is dat de ontwerper ook zelf de bouw kan begeleiden. Hierdoor zullen de initiële wensen van de opdrachtgever tijdens de uitvoering goed worden gecommuniceerd en bewaakt.

De plannen van het definitieve ontwerp en de aanvraag omgevingsvergunning worden verder uitgewerkt. Hierbij valt te denken aan slooptekeningen, electra- en verlichtingsplannen, kozijntekeningen, plafondtekeningen en dergelijke. Deze worden verder aangevuld met een werkomschrijving. Hierin beschrijven wij de gekozen materialen en afwerkingen. Op basis hiervan kunnen verschillende uitvoerders een offerte maken voor de werkzaamheden. De aangeboden offertes worden door ons vergeleken en gecontroleerd, waarna wij een advies uitbrengen aan de opdrachtgever. Inmiddels hebben wij met diverse uitvoerende partijen ervaring waardoor we goed op elkaar ingespeeld zijn. Echter staan wij altijd open voor nieuwe samenwerkingen, de keuze hierin ligt altijd bij de opdrachtgever.

Tijdens de bouw zijn wij nauw betrokken bij de uitvoering om werkzaamheden te controleren en waar nodig bij te sturen. Op afgesproken momenten worden bouwvergaderingen belegd met alle bij de uitvoering betrokken partijen. Voor onvoorziene zaken wordt een passende oplossing aangedragen en het meer- en minderwerk wordt bewaakt.

Na de oplevering, bezoeken wij het project, om het gehele proces te evalueren en mogelijk de laatste puntjes op de i te zetten.

”Het voordeel van onze persoonlijke betrokkenheid bij de uitvoering van een project, is dat de ontwerper ook zelf de bouw begeleidt.”

Vergunningen

In veel gevallen is er een omgevingsvergunning nodig voor het (ver)bouwen van een object of gebouw. Sinds 2010 vallen alle verschillende vergunning samen onder het omgevingsloket. Een landelijke website waarop de vergunningsstukken worden ingediend en vervolgens bij de betreffende gemeente terecht komen. Namens de opdrachtgever dienen wij de stukken in het dit loket en vullen we tevens de benodigde formulieren in.

Een omgevingsvergunning kan, afhankelijk van de aard van de wijziging, uiteenvallen in een aantal onderdelen. Hierbij valt te denken aan een sloopmelding, terrasvergunning, reclamevergunning, monumentenvergunning, bestemmingsplanwijziging, kapvergunning en dergelijke. Met diverse projecten hebben wij inmiddels bij verschillende gemeenten ervaring met het indienen en de afhandeling van een aanvraag.

Wanneer is een vergunning (niet) nodig?

Voor een eenvoudige verbouwing aan de achterzijde van een woning (overkapping, aan- of uitbouw, dakkapel) heeft u over het algemeen geen vergunning nodig. Mits het vigerend bestemmingsplan het toelaat en het geen monument betreft. U kunt ook kijken in de diverse brochures van de Rijksoverheid.

Voor bedrijven ligt dit anders dan bij woningen, ongeacht of het wijzigingen betreft aan de achterzijde, dient u voor de verbouwing van een bedrijfspand een omgevingsvergunning aan te vragen.

Ook bij wijzigingen aan de voorzijde of de constructie van een gebouw, dient u altijd een vergunning aan te vragen.

Echter, of u nu volgens ee¬¬n omgevingsvergunning of vergunningvrij verbouwt, u moet altijd voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit en het burenrecht.

Via de vergunningcheck van het omgevingsloket kunt u informatie inwinnen of en welke vergunning u nodig heeft voor uw voorgenomen plannen.

Wij kunnen u altijd vrijblijvend informeren over de noodzaak van een vergunning.

Wat is er nodig om een vergunning aan te vragen?
De stukken die door de gemeente gevraagd worden om een vergunning aan te vragen verschillen per project. Maar voor alle opgaves geldt dat zowel de bestaande situatie als het voorgenomen plan duidelijk in beeld moeten worden gebracht, middels foto’s, plattegronden, gevelaanzichten, doorsnedes en principedetails.
Bij een constructieve wijziging worden de plannen onderbouwd met een constructieve berekening en tekening. Daarnaast wordt op de tekening aangegeven hoe het plan voldoet aan het bouwbesluit, denk hierbij onder andere aan daglichttoetreding en ventilatie.
Met name horecabedrijven krijgen vaak te maken met aanvullende vergunningen. Hierbij valt te denken aan een terrasvergunning, melding activiteitenbesluit en reclamevergunning.

Procedure

Bij het indienen van een plan bij de betreffende gemeente wordt het plan getoetst aan een diverse onderdelen zoals het eerder genoemde bouwbesluit, het bestemmingsplan, de redelijke eisen van welstand en indien van toepassing de monumentenzorg.

Beslissingstermijn

De gemeente moet meestal binnen acht weken na het indienen van een aanvraag een beslissing nemen over de vergunning. In sommige gevallen is echter de uitgebreide procedure van kracht, bijvoorbeeld bij het afwijken van het bestemmingsplan of bij rijksmonumenten. Bij deze uitgebreide procedure moet de beslissing binnen 6 maanden vallen. De gemeente mag de termijn een keer verlengen met 6 weken.

Als de vergunning verleend is wordt deze gepubliceerd, buren en andere belanghebbenden kunnen dan gedurende zes weken bezwaar maken. De gemeente heeft vervolgens zes weken de tijd om op het bezwaar te reageren. (College B en W mag die termijn één keer verlengen met zes weken.) Als er geen bezwaar is, is de vergunning onherroepelijk en kan er zonder risico gestart worden met de uitvoering.

Welstand

Een ingediend plan wordt altijd getoetst aan de redelijke eisen van welstand. Dit houd in dat een commissie of dorpsbouwmeester het plan toetst aan het beeldkwaliteitsplan en de welstandsnota. Bij deze beoordeling zijn wij altijd aanwezig om een toelichting te geven op het plan en de voorgenomen wijzigingen te bespreken met de commissie.

Bestemmingsplan

Indien er geconstateerd wordt dat een project in afwijking is met het bestemmingsplan kan de gemeente besluiten geen medewerking te verlenen aan een project. Om dit te voorkomen bekijken wij altijd voor het indienen van een vergunningsaanvraag of een project in strijd is met de ruimtelijke regels.

Als dit zo blijkt te zijn kunnen we een procedure starten waarmee we het plan alsnog haalbaar kunnen maken, bij de gemeente wordt dit een projectafwijkingsbesluit genoemd. Op hoofdlijnen betekend dit dat er een zogenaamde ruimtelijke onderbouwing dient te worden opgesteld. Hierin wordt onderbouwd waarom het project doorgang kan vinden ondanks de strijdigheid.

Monument

Wat is een monument?

Een monument is een gebouw met cultuurhistorische of wetenschappelijke waarde. De waarde kan vastgesteld worden als nationaal belang; Rijksmonumenten, deze vallen onder de monumentenwet, of op gemeentelijke niveau; Gemeentelijke monumenten.
De provincie Limburg heeft ook een onafhankelijk provinciaal erfgoedbeleid. De provincie kan aanvullend financieel bijdragen aan de kosten van instandhouding van specifieke categorieën monumenten. Meer informatie over beschikbare subsidieregelingen in Limburg vindt u hier.

Naast individuele gebouwen kan er ook een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht worden toegekend, in deze gebieden staan meerdere beeldbepalende gebouwen met historische karakteristieken. Voor deze gebieden gelden aparte regels. Het bestemmingsplan voor een beschermd stadgezicht of dorpsgezicht is veel gedetailleerder dan een normaal bestemmingsplan. Echter hoeft binnen een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht niet elk pand een monument te zijn.

Op de site monumenten.nl kunt u zien hoe uw monument beschreven staat.
Voor Limburgse monumenten kunt u ook kijken op de site Limburgserfgoed.nl

Extra stappen bij de renovatie/verbouwing van een monument:

1. Een bouwhistorisch rapport
Bij de renovatie en/of verbouwing van een monument is het in kaart brengen van de bestaande situatie van een nog groter belang dan bij overige opgaves. Naast het opmeten en optekenen van het gebouw, is het verstandig om een bouwhistorisch onderzoek te laten doen. Het brengt de ontstaansgeschiedenis van het object in kaart en verbind hieraan een waardenkaart, hierop wordt aangegeven welke elementen een historische waarde hebben. Dit zijn de randvoorwaarden voor het nieuwe bouwplan dat wij vormgeven. Tevens is bij veel gemeenten een dergelijk rapport noodzakelijk voor een soepel verloop bij de vergunningsaanvraag. Het onderzoek en de waardestelling wordt als toetsingskader voor de beoordeling van het plan door de welstands- en/of monumentencommissie gebruikt. Als het ontwerp goed is afgestemd op de resultaten van het bouwhistorisch onderzoek, zal de planbeoordeling over het algemeen vlot verlopen, wat veel tijdwinst oplevert.

Meer informatie over wat een bouwhistorisch onderzoek inhoud vindt u op de site sam-limburg.nl

2. Een monumentencoach
Het renoveren van een monument kan fiscale en financiële voordelen hebben. Om hier optimaal gebruik van te maken is het raadzaam gebruik te maken van een monumentencoach. Deze coach kan aan de hand van de voorgenomen plannen een kostenraming maken. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de verbeteringskosten en de onderhoudskosten voor het monument. Het onderhoudskostenrapport kan aan het BBM (Belastingdienst Bureau Monumentenpanden) worden voorgelegd om officieel te worden vastgesteld, waardoor deze fiscaal aftrekbaar is. Daarnaast kan voor deze kosten een lage rente financiering worden aangevraagd via het restauratiefonds. Tevens kan de monumentencoach onderzoeken of er subsidies beschikbaar zijn voor de voorgenomen plannen.

3. Omgevingsvergunning
Voor de meeste wijzigingen van een monument heeft u een omgevingsvergunning nodig, de reguliere regels voor vergunningsvrij bouwen voor woonhuizen zijn op monumenten niet van toepassing. In de brochure van cultureelerfgoed.nl vindt u informatie over welke werkzaamheden u wel vergunninsvrij aan een monument mag uitvoeren.

De vergunningsaanvraag voor een monument is in principe gelijk aan die van een regulier project. Echter zal de gemeente in de beoordeling van de plannen meer aandacht besteden aan hoe er wordt omgegaan met de bestaande situatie, zoals eerder beschreven zal in veel situaties hiervoor een bouwhistorisch rapport worden opgesteld.
De behandelende ambtenaar zal het bouwplan voorleggen aan de monumentencommissie (in veel gemeenten is deze gecombineerd met de welstandscommissie). In veel gevallen zullen wij als bureau bij dit overleg aanwezig zijn om het plan te onderbouwen en bij bezwaar in samenspraak tot een oplossing te komen om de procedure niet onnodig te vertragen.

Afhankelijk van de voorgenomen ingreep zal de looptijd van de procedure bij de gemeente verschillen. Maar de vuistregel is: Voor niet ingrijpende plannen bij rijksmonumenten en bij alle plannen voor gemeentelijke monumenten geldt de reguliere procedure van acht weken. Voor ingrijpende plannen bij een rijksmonument geldt de uitgebreide procedure van 26 weken.

Wat is een restauratiefonds hypotheek?
Eigenaren van een rijksmonumentaal woonhuis of een rijksmonumentale boerderij zonder agrarische functie komen in aanmerking voor een lening met lage rente: de Restauratiefonds-hypotheek. De rente van de Restauratiefonds-hypotheek ligt 5% onder de marktrente, met een minimum van 1,5%. De voorwaarden hiervoor zijn te vinden op de website van het Restauratiefonds.

Subsidie regeling herbestemming rijksmonumenten
Om herbestemming te stimuleren heeft de Rijksdienst een subsidieregeling ingesteld. Eigenaren en belanghebbenden kunnen subsidie aanvragen voor een haalbaarheidsonderzoek naar de herbestemmingsmogelijkheden van een monumentaal pand. Eigenaren kunnen ook subsidie aanvragen voor het wind- en waterdicht maken van het pand tijdens de planvorming.